拥有租赁物业的利弊

当我还是个小孩的时候,院长在我家附近的小镇拥有几个租赁物业。这基本上是他的生计,因为他花时间根据需要照顾物业,收集租金等。他花了大约20个 每周一周的时间汇集在镇上蔓延的物业。

我一直认为这家伙有点想出。他只需20左右 一个星期,毕竟。他不断收到物业的收入,而他拥有他所有的房子,他可以卖掉他想要的。

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但现实是不同的。当我去过他的房子时,它经常似乎被管道胶带一起举在一起。它的形状比他租用的一些房屋更糟糕。 1993年,洪水抹去了他所租用的大多数房屋和拖车,事实证明,他收集的保险金了’t enough to rebuild.

相反,他在他生命中最终剩下的少数余额和令人梦想的手嘴生存时,他会染色。事实上,回顾它,它相当明显,即使他的租金也从未有过大量的钱“empire” was in great shape.

这让我留下了拥有租赁物业的双重观点的东西。一方面,他们似乎可以赚到你很多钱,加上你’d拥有属性。另一方面,它看起来比我预期的成本更高,也有其他大风险。

我可能会考虑一下,我可以考虑一下“afford it.”

在过去的几年里,那天慢慢到来。现在,莎拉和我可以购买租赁物业或两人作为赚取一些直接收入的方式,并使我们的投资多样化。它’还有一些读者写给我们的东西。

作为莎拉,我总是在我们的时候’重新考虑这样的重要决定,我们制作了大量利弊列表,然后使用它来指导我们的决定。

在本文中

    租赁物业是什么?

    让我们从基础开始。 出租物业是您拥有的任何属性,您可以在哪里租用租户。  如果您拥有一所房子并租给一个家庭,或者您拥有通过Airbnb租用的公寓,您拥有租赁物业。 这样做会为您提供收入,但您也必须处理租户创建的问题,这可能是很多工作。

    拥有租赁物业的优势

    拥有租赁物业的优势相对较少,但它们’强大。简而言之,如果一切顺利,你可以从租赁物业中赚很多钱。

    租房的收入

    拥有租赁物业的最大好处是租房者将为您提供直接收入流。这些月租金检查直接进入您的企业账户,理想情况下不仅仅是抵消本月的任何费用。

    例如,如果您拥有每月1,000美元的房子,那么完全被占用的房子将每年投入12,000美元回到您的账户中。

    It’很难用这样的直接收入流争论。但是,这是值得的,那些类型的数字是乐观的那些,你应该’潜水只是期待那些结果。仍然,即使是部分结果也很好。如果您可以将该物业租用仅为今年的75%,那’毕竟,仍然每年9,000美元。

    财产价值增长的收入

    此外,由于您拥有该财产,因此由于该地区的需求不断变化,您可以随着时间的推移而增加,即使属性也不是’T经过任何变化。

    这显然将是一个变量的事情,因为它依赖于您的租赁物业站立的区域。在某些地区,在几年的过程中,该价值可能会显着上升,而在其他领域则可能保持平坦。理想情况下,这种价值增长率最小持有通货膨胀。如果你碰巧在上面的平均水平,你可能会发现你可以击败通货膨胀;另一方面,一个真正停滞的区域甚至可能甚至不受通货膨胀。

    汗水股权

    您应该考虑的另一个因素是,您的汗水股权可能会在维护和升级它时向财产添加额外的价值。做像重新粉刷房屋一样的东西,添加新的壁板,修补里面,对院子进行一些基本的景观,依此类推,而且没有重大财务成本将增加价值。

    这不仅可以让您收取更多租金,还将增加财产本身的价值,如果您选择将来出售。

    如果您喜欢家庭改进项目,这应该是购买租赁物业的主要景点。你’LL有机会在收购和租户之间修复它,这将为您返回非常好的股息。

    拥有租赁物业的缺点

    另一方面,有许多缺点拥有租赁物业。单独地,这些缺点相对较小,但它们增加了大量成本。

    资产集中

    投资出租物业的一个缺点是,对于大多数人来说,拥有租赁物业是他们的资产严重集中。它将需要一部分普通的美国人’净净值完全拥有租赁物业。

    这种浓度的问题是它’S根本没有多样化。该投资位于特定城市特定街区的特定块的特定房屋中。如果那个邻居走下坡路,你会失去很多钱。如果那块走下坡路,你会失去很多钱。如果不幸的事情发生在那个房子里,那么保险可以’T hander,你失去了很多钱。

    喜欢它,通过拥有租赁物业,你喜欢’重新将自己绑在当地的房地产市场上,非常紧密。

    资产集中不是明智的投资策略。然而,你拥有的财富越多,这变得越少,财产所有权成为多样化而不是你的东西’re concentrated in.

    租户风险

    租户从来没有保证支付租金。即使在最好的时候,即使是(看似)最佳租户,那么收入流远远没有保证。

    当然,有时你’ll获得一个伟大的租户,随时持续数年多年,但是’从来没有保证。有些租户赢了’经常支付,其他人赢得了’t pay at all. You’LL几个月的租金以及花费处理他们的不付款和驱逐的时间。

    有些租户也可能造成比其他租户更多的财产磨损。相信你’LL有那份保证金,但是那’仍然是一种成本和风险。

    那里’也有没有租户的风险,这意味着你’LL有期间的属性没有租金收入。

    税收,费用和保险

    无论你是房子里还有人吗?’LL仍然面临财产税的成本,财产的保险费用以及与财产相关的任何房主协会费用的成本。无论属性是否有租户,这些条例草案都会发生。

    这是一个非常稳定的成本’我提前清楚地了解,但无论你怎么切,它’削减了您利润的成本。它’如果你不喜欢,特别是痛苦’有人有人租房,这意味着这些成本将直接从口袋里出来。

    这些成本并不微不足道。例如,租赁物业的保险通常比正常房主高出25%’政策和财产税无关紧要。如果你’没有租户或租户才被抓住’没有支付,这将对您的财务产生直接和激烈的负面影响。

    积极参与

    即使是最多“hands off” of situations, you’恢复仍将投入这个租赁属性的显着时间。最终,它需要修理。最终,你’LL必须检查它。最终,你’LL必须与租户进行互动。最终,你’LL必须做一些或其他人的文书工作。

    您可以通过聘请管理公司来解决这个问题– something we’ll discuss below –但是在这样做时,你会在租用该物业的利润时吃掉。

    其他选择对于房地产投资

    如果您想减轻所有拥有和租用财产的缺陷,您有哪些选项,而不会摆脱所有的upsides?这是两个替代策略。

    REITs

    Reit代表Real Estate InT锈。房地产投资信托只是一家拥有并经营生产收入房地产的公司。个人可以通过股票市场投资REITS,因为他们经常公开交易,并且他们使一个人能够采取相对较少的金钱并投资于产生的房地产。

    Reits以股息形式支付收入。他们倾向于每季度支付健康的股息,但他们的价格符合这些股息。换句话说,信誉良好的人士的个人股份相当高。

    Buying some随着您的其他投资以及投资者而没有大量资金的销售,可以为投资者提供多样化的方式。它’值得注意的是,基于广阔的指数基金,如先锋总股票市场指数,已经有一些房地产物品汇集到他们身上。

    托管属性

    值得考虑的另一种策略是管理的属性。管理财产是您拥有的,租用的物业,但您支付另一家公司代表您的日常管理。净效应是您交出您接受该管理公司的一些租金。

    这确实是减少您花费的时间,以换取收入减少的收入流。

    这对想要拥有财产的人来说,这可能是一个好主意,但对日常物业管理没有兴趣,可以享受减少的收入流,以拯救自己头疼。

    加入住宅投资公司

    另一个选项可能是与其他有关方面汇集您的资金并启动住宅投资公司。这是一项小型企业,可以在当地购买和销售物业,通常在当地内,目的是租用它们并从中赚取利润。

    这确实需要一些初始合法的工作,因为您建立了所有参与作品的业务结构,但一旦完成这一点,这可能是赚取稳定收入的好方法。这些业务往往使用一个物业经理,他们处理实际的现场任务,允许合作伙伴在业务中专注于主要以被动方式完成的业务决策。

    这里唯一的缺点是它确实需要合作伙伴,这意味着您需要了解社区中的人们与商业敏锐和财务实力愿意并能够进入这种安排。

    我们有关拥有租赁物业的决定

    鉴于所有这些,莎拉和我在做什么?

    我们有一些投资于REIT的钱。如何?正如我们’曾在以前提到过多次,莎拉和我有一些我们在Vanguard总股票市场指数中投入的资金,其中一部分通过房地产投资信托投资于房地产。所以,截至目前,我们有效地拥有少量高度多元化的房地产。

    我们不断观察当地房地产市场。我们同时寻找陆地,为自己建立或房屋,以及投资的潜在低端物业。这意味着我们也在看止赎征集和房地产拍卖。然而,我们没有找到任何并不是昂贵或需要广泛的工作,至少在租金方面。值得注意的是,我们没有看到购买房产以作为高优先级的租金,但如果机会出现,我们将跳上船上。

    那么,我们将来会成为房东吗?

    在我们的生活中,购买租赁物业只是为了购买一个并不是我们的正确举动。

    对于初学者来说,我们对承担良好房东所需的任务几乎没有兴趣。虽然我们(大多数)享受家庭改善任务,但我们并不喜欢在半夜接听电话,以处理危机。如果有麻烦,我们也不会释放自己和租户之间的互动。

    如果我们能够处于雇用管理公司以照顾财产的情况,我们会考虑一下,但对于这是一个很好的财务举措,我们需要在物业中找到一个非常好的交易。

    对于我们来说,至少,通过购买REIT将房地产多么多样化,我们已经通过我们的个人投资进行了多样化。我们觉得我们的个人投资现在非常多样化。

    如果我们在我们的生活中处于不同的阶段,我们可能会享受租赁物业的经验和挑战,但现在并不是一个好的健康。

    谁会做一个好房东?

    当我研究了一个人的内部和出来的时候,它开始对我发生有些人亲自倾向于更有可能有效管理–并享受管理层– a rental property,而其他人则不那么倾向于。以下是一些特征,即良好的租赁物业所有者可能会发现可取的。您拥有的这些特征越多,租赁属性越令人愉快和有利可图可能为您服务。

    您可以享受小型家居装修项目。您喜欢做安装地毯,绘画墙,修复橱柜中的小叮当声和凹痕的东西,做小型管道任务,安装和修补干墙,等等?有些人真正享受这些任务,特别是在这样做时,他们的汗水股权以更多的租金收入和更高的财产价值。其他人不’虽然享受家庭改善任务,这将使这部分演出成为痛苦的苦苦挣扎。

    你有业余时间。你’LL在夜间中间,地下室洪水等备用厕所等物品负责another除了你自己的家之外,租户认为你是一个将解决此类问题的房东。你是不是吗?如果你’在紧张的时间表中,它可能非常艰难。即使您聘请了管理公司,拥有租赁物业仍将至少吃掉您的业余时间。如果你选择没有人去,它可以吃很多时间。

    你不’偶然地与人们处理困难的情况。作为房东,有时意味着处理具有过度的需求和期望的租户。它也意味着处理租户’支付他们的租金。这些类型的互动可能是困难的,如果处理得不好,它们可以逐渐变得越来越糟糕的问题。你愿意偶尔处理这些困难吗?

    您现在有重大的流动资产进行投资。 It’由于金融风险介绍了您的生活,这一切都是一个糟糕的想法,以便购买租赁物业。如果你不’托在租赁财产支付现金的资金– or you don’T有一个既定的业务,可以通过商业贷款处理这一点– you shouldn’尚未参加租赁物业业务。

    投资租赁物业获胜’t吸收了大部分净值。这完全是关于集中风险,并将所有的金融鸡蛋放在一个篮子里,这绝不是一个好主意。如果你’RE将在租赁物业中拥有您的大多数净值,您可能希望重新考虑您的计划。

    比较顶级抵押贷款人

    哈姆哈姆

    创始人& Columnist

    哈姆哈姆在2006年创立了简单的美元,仍然在个人金融上写下每日列。他是西蒙发布的三本书的作者&舒斯特和金融时报新闻,为商业内幕,美国新闻贡献&世界举报,雅虎财经和救命和救生圈,以及他的财务建议在纽约时报,时间,福布斯,监护人和其他地方出现。